תכנון אדריכלי ליחידת דיור קטנה – דיור בר השגה
10 ביולי 2018
עיצוב פנים
10 ביולי 2018

מאמר מאת אדריכל דן דרין

הכותב הוא אדריכל ויזם תמ"א 38 בגוש דן, יו"ר הוועדה המקומית תל אביב וחבר בוועדה המחוזית.

צודק רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, בכותבו, כי טוב היה אילו המדינה היתה דואגת בעצמה לחיזוק מבנים המהווים סיכון לדייריהם במקרה של רעידת אדמה ("הארץ", 24.12). אכן, זה היה נהדר, אילו אותה רשות אוטופית היתה אמונה גם על הקמת ממ"דים, כדי לאפשר לתושבים להתמודד עם איום שדה הקרב העתידי. נפלא היה הדבר, אם היתה רשות ממשלתית - מתוקצבת במיליארדי השקלים הנדרשים - שתפקידה להודיע לבעלי הדירות, שבתאריך מסוים יתחילו עובדי הרשות בעבודות לחיזוק הבניין ובניית ממ"דים. עלות חיזוק של מבנה טיפוסי, שנבנה לפני שנות ה–80 של המאה ה–20, היא יותר ממיליון שקלים.
חולדאי יודע היטב, שתרחיש כזה לא יתממש; לא בישראל ולא במדינות אחרות המתנהלות על פי מודל השוק החופשי. לכן יש למצות את האפשרי, ולראות ביזמים הפרטיים את מי שייתנו מענה לאי־עמידות המבנים בתקן ההנדסי העכשווי, ולהעדר ממ"דים. ליזמים נדרשים עידוד ותמיכה של העירייה.
לכאורה אפשר לטעון, שכל תושבי העיר הם מיליונרים, שכן ערך רוב הדירות בה עולה על מיליון שקלים. ואכן, אחת מבכירות מינהל ההנדסה בעיר טענה באוזני, שתמ"א 38 אינה הכרחית שכן בעלי הדירות יכולים להתארגן לבד ולחזק את הבניינים בלא שימוש בתמריציה. אלא שמי שמתגורר בדירה בתל אביב ששוויה מיליון שקלים, קרוב יותר לקו העוני מאשר לעשירון העליון. הסיכוי שבעלי דירות יצליחו להתאגד ולגרום לכל עמיתיהם בבניין מסוים לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים לשם חיזוקו ובניית ממ"דים, קלוש ביותר. ואכן, לעומת 200 הבניינים ברחבי הארץ שחוזקו במסגרת תמ"א 38, לא ניתן להצביע ולו על בניין אחד שחוזק על ידי בעלי הדירות.
לא רק יכולת כספית מונעת זאת מהם. ביצוע פרויקט חיזוק כזה דורש התמקצעות בתחומים רבים, קונסטרוקטיביים, תכנוניים, משפטיים, כספיים, ביטוחיים וביורוקרטיים, והסכמה מלאה לאורך כל הדרך בין בעלי הדירות של אותו בניין. העניין האחרון לבדו הוא אתגר קשה.
חולדאי התעלם במאמרו מעיקרון חשוב מאוד בתמ"א 38, והוא: האפשרות לכפות את החיזוק ואת התקנת הממ"דים על בעלי דירות המתנגדים לכך. לצורך חיזוק בניין קיים נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות; להריסה ובנייה מחדש נדרש רוב של 80%, בעוד שבחוק המקרקעין נזקקים להסכמה של 100%. הערך היישומי של תמ"א 38 והיכולת להוציא פרויקטים אל הפועל הופכים אותה לכלי האפשרי היחידי.
מדיניות מערכת התכנון הנוכחית בתל אביב מעדיפה שימור על פיתוח, אוסרת על בניית מבנים רבי קומות במרכז העיר, ובפועל מקבעת את מרכז העיר, שנבנה על פי הצרכים של ראשית המאה הקודמת. עיר ושכונותיה הן אורגן דינמי, שצריך להתפתח ולהתנתק מהעבר, תוך כדי אזכורו. אחד היתרונות של תמ"א 38 הוא הכלים שהוענקו על ידי הוראותיה, המאפשרים את ההתחדשות העירונית. לצורך התחדשות זו נדרשים אישורים לבנייה מחדש של בניינים ברוב העיר, ובמיוחד ברבעים 3 ו–4 (תוכניות המשתרעות מהים ועד האיילון; מנחל הירקון עד רחובות שאול המלך ובוגרשוב), בגובה של לפחות שבע קומות ועוד שני־שלישים הקומה. בניינים אלה, מלבד העובדה שייבנו על פי התקן המחייב להתמודדות עם רעידות אדמה, יכללו ממ"דים וכן מקומות חניה תת קרקעיים. בעלי דירות קיימות, שהיום אינם מוצאים חניה ברחובות וצוברים קנסות, יחנו במרתף החניה של הבניין החדש שלהם. זה טוב להם, זה טוב לרשות, זה טוב לציבור.
נכון, גם לאפשר ביצוע "פרצלציה", ולא לכפות על בניין לפעול בשיתוף פעולה עם בעלי דירות בבניינים אחרים, החולקים אתו, מסיבות היסטוריות, את אותה חלקה (כדי לרשום את בעלי הדירות החדשים יש לשנות את תקנון הבית המשותף. לשינוי כזה נדרשות חתימות בעלי הדירות בחלקה. זה לא פשוט. ברמת אביב הישנה, למשל, יש חלקה אחת הכוללת שמונה מבנים). יש לאפשר, בלית ברירה, מיקום ממ"דים על קווי המגרש של כל בניין, כדי שהבניינים יוכלו באמת ובתמים להתמגן. אנחנו מעריצים את הבינוי הצפוף בערי אירופה, ערים שאין בהן כלל מרווחים בין הבניינים, ושוכחים, שאצלנו נקבעו המרווחים בעידן שלא היו בו אמצעים למיזוג אוויר.
היה אפשר לצפות, שמערכת התכנון העירונית תאמץ את תמ"א 35, שבעיקרה מדברת על ציפוף הערים הקיימות במקום בנייה והתפשטות אל הרזרבות הירוקות של מדינת ישראל. הרי כל דירה שלא תיבנה בתל אביב ולא תשרת את הגידול באוכלוסייה תמצא את דרכה לתוך הריאות הירוקות של המדינה. כשם שבניית עיירות הפיתוח היתה "הפשע" התכנוני של המדינה בראשיתה - מודיעין, שוהם, אלעד ודומיהן הן "הפשע" התכנוני של הדור הזה.
מדיניות תכנון, כמו כל מדיניות, היא "אמנות האפשר". תמ"א 38 היא מה שאפשר לעשות היום כדי להתמודד עם כל האיומים. ועם "האפשר" הזה על הרשויות, היזמים ובעלי הנכסים לעשות את המיטב.

1